성공창업의 1순위는 상권내 입지선정과 점포개발에 있습니다. 같은 상권에 있는 점포라도 업종에 따라 상권의 범위가 달라지며 아이템에 따라 유입되는 고객의 거주지역과 소비형태가 달라지므로 점포개발도 달라집니다.
상권이란 내 점포의 상품이 판매 가능한 범위와 사전적으로는 상업지구 또는 상점이 고객을 유인하는 지역이라 표현합니다. 즉 상권은 내 점포를 이용하는 고객이 어디에서부터 올 것인가? 그 최대한의 범위라 하겠습니다.
입지란 사업 장소를 뜻합니다. 내 점포의 번지수와 위치뿐 아니라 그 곳의 위치적(자연적, 사회적, 행정적)조건까지 포함되어 있습니다. 업종은 유동적이므로 변경이 가능하지만 내 점포의 위치인 입지는 고정적이므로 변경이 불가능합니다.
상권과 입지 비교
| 구분 | 상권 | 입지 |
| 개념 | 지점(점포)이 미치는 영향권(거래권)의 범위(Trading Area) | 지점(점포)이 소재하고 있는 위치적인 조건(Location) |
| 물리적 특성 | 대학가, 역세권, 아파트단지, 시내중심가, 먹자상권 등 비물리적인 상거래 활동공간 | 평지, 도로변, 상업시설, 도시계획지구 등 물리적 시설 |
| 등급 구분 | 1차상권, 2차상권, 3차상권 | 1급지, 2급지, 3급지 |
| 분석 방법 | 업종경쟁력 분석, 구매력 분석 | 점포분석, 통행량분석 |
| 평가 기준 | 반경거리(250m, 500m, 1Km) | 권리금(영업권), 임대료(평당 단가) |
상권.입지 분석상권분석은 창업자가 사전에 해당지역이 사업성이 있는가를 검토하여 점포의 입점을 결정하는데 결정적인 역할을 담당하며 창업 후에도 경영과정에서 상권분석의 중요성이 나타납니다. 상권의 특성을 알아야 효과적인 경영이 가능하고 입지에 맞는 판촉전략이 수립됩니다.
점포의 평수나 업종에 관계없이 창업주가 직접하던, 전문가에게 도움을 받던 상권분석은 필요합니다. 상권분석은 창업을 결정하는 중요한 요인이기도 하지만 상권분석 과정을 통해 학습한 지식과 노하우가 향후의 사업방향과 운영에 크게 도움이 되기 때문입니다.
업종.업태 선택의 기준
업종과 업태를 선정할 경우 상권 내 유동인구, 상주인구의 구매성향, 가격대나 브랜드인지도, 구매빈도, 주고객 연령층, 경쟁점의 존재 여부 등을 조사하게 되면 세밀한 수준의 업종과 업태 선정이 가능합니다.
임대료 평가척도
상권분석을 통해 나타난 업종에 대한 시장수요를 산출해 내고 투자비용과 월 평균매출액을 추정하면 수익성분석이 가능합니다. 일반적으로 월 임대료는 월 평균매출액의 10% 정도가 적당하며 일 매출의 3배 정도가 타당합니다.
물론 마진률이 40~50%로 높다면 일 매출의 5배도 가능합니다. 월 매출액에서 추정 지출을 제외한 순이익을 1년 간 환산한 금액을 통상적인 권리금으로 봅니다. 정확한 상권분석은 사업에 투자 적격 여부를 판단하는데 결정적인 역할을 합니다.
마케팅전략의 토대
미용실 창업의 경우 상권분석 결과가 여성 유동인구가 많고 주 활동 시간대가 5~6시이며, 20대가 대부분인 상권의 경우라면 이들의 감각적 취향에 어필하기 위해 독창적인 스타일의 인테리어, 남성 헤어디자이너 고용, 파마보다 칼라링 전문화, 포인트지급 등의 차별화된 마케팅 전략을 수립할 수 있습니다.
고객들의 구매 성향 분석을 통해 주 고객층을 선별하고 이에 대비한 마케팅 전략 구축이 가능합니다. 비단 점포개설 뿐만 아니라 향후 영업마케팅에 필수 자료로 활용됩니다. 바로 이런점이 상권분석의 중요성 입니다.
매출추정의 근거
수요분석을 통해 나타난 1인당, 혹은 1가구당 소비지출을 산출하여 매출을 추정합니다. 매출추정은 출점 여부를 판단하는데 그치지 않고 사전에 매출 수준을 파악함으로써 투자 규모의 변동, 마케팅 전략 수정 등의 대비책을 강구할 수 있다는 점에서 중요합니다.
자신의 아이템에 맞는 상권을 찾아라
상권분석 계획
상권분석을 하기전에 먼저 계획을 수립합니다. 자신의 아이디어에 맞는 상권 후보를 정하고 상권을 진단하는데 필요한 기초자료를 수집합니다. 상권분석의 기초 자료에는 도시기본계획, 인구 및 주택통계, 소득과 소비수준 통계 등 각종 자료를 수집합니다.
현장 실사
현장 실사에서는 전체적인 상권 위치를 파악하고 지적도를 작성하여 세부 상권 및 입지를 파악합니다. 이때 동종 업체는 얼마나 있는지? 실제 유동인구는 얼마나 되는지? 편의시설은 어떤 것들이 있는지? 등 현장 실사를 통하여 조사한 내용으로 보고서를 작성합니다.
유동인구를 파악하면서 이 들의 교통수단, 어떤 사람들이 주로 오가는지 시간대별, 요일별로 체크합니다. 유동인구 조사는 자신의 아이템과 맞는지 여부가 핵심 포인트입니다. 자신의 아이템에 맞는 상권이 가장 좋은 상권입니다. 하지만 상권이 좋다고해서 무조건 성공을 보장하는 것은 아닙니다.
업종분포도 조사
상권분석, 입지분석을 하는 가장 큰 이유는 수요와 공급의 법칙 때문입니다. 수요(고객)는 제한되어 있는데 공급(매장)이 평균보다 많다면 당연히 업소간 경쟁은 치열하고 매출은 평균보다 작습니다.
유동인구 조사 다음에는 업종분포도 조사입니다. 치킨집을 예로 들면 ○○지역의 인구가 10,000명에 1인당 한달에 치킨을 2마리 소비한다면 월 20,000마리의 치킨이 소비됩니다. ○○지역에 치킨집이 10개라면 한달에 2,000마리를 팔수있다는 단순 계산이 나옵니다.
XX지역의 인구는 20,000명에 1인당 한달에 치킨을 2마리 소비한다면 월 40,000마리의 치킨이 소비됩니다. 지역과 업소에 따라 차이는 있지만 XX지역에 치킨집이 10개라면 한달에 4,000마리를 팔수있다는 계산이 나옵니다.
당연히 XX지역이 1순위 입니다. 흔히들 상권분석을 제대로 하려면 열심히 발품을 팔아야 한다고 간단하게 이야기 합니다. 경험자는 알지만 이게 현실적으로 보통 어려운일이 아닙니다.
소상공인진흥공단 상권분석 시스템
소상공인진흥공단(http://sg.sbiz.or.kr)에서 제공하는 상권분석 시스템을 통해 관심있는 지역과 업종을 선택하여 상권분석을 해볼 수있습니다.
프랜차이즈뉴스 전국상권분석 시스템
프랜차이즈뉴스에서 제공하는 전국상권분석 시스템은 인구대비 지역별 업체수, 역세권별 업체수, 지역별 전화주문수, 전국업종별통계, 전국인구통계, 업체지도, 업체정보.사진 등 다양한 상권정보를 알기 쉽게 직관적이고 비주얼하게 제공하고 있습니다.
상권은 일반적으로 1차, 2차, 3차상권으로 분류하며 반경 500m를 기준으로 합니다. 예외적으로 시내 중심가나 인적이 드문 지역은 반경 250m와 반경 1km를 기준으로 하기도 합니다. 1차상권이란 전체 구매고객의 70∼80%정도가 분포되어 있는 공간적범위를 말합니다.
2차상권은 잔여 20%정도의 고객이 분포되어 있는 500m∼1km이내의 거리를 기준으로 합니다. 3차상권은 그 이상의 범위입니다. 점포가 입점해야 할 조건이 입지라면 상권은 구매력이 미치는 범위를 말합니다.
| 분류 | 대표상품 매출액 | 거리 |
| 1차 상권 | 70% | 반경 250~500m |
| 2차 상권 | 20~30% | 반경 500~1,000m |
| 3차 상권 | 기타 | 기타 |
상권의 범위는 출점 이전에 매출을 예측하는 결정적인 자료입니다. 예를 들어 3,000세대 아파트단지 초입에 배달형 치킨전문점을 개설한다면 어느정도 매출이 가능할까? 답을 구하기 위해서는 우선 배후 인구수가 필요합니다.
점포소재지를 기준으로 반경 500m이내에 2,000세대가 거주하고, 나머지 지역에 1,000세대가 거주한다고 하면 산술적으로는 3,000세대에 객단가와 구매빈도를 곱하면 해당 아파트단지의 전체 치킨시장 규모를 알 수 있습니다.
여기에 경쟁점포수를 나누면 예상매출액을 추정할 수 있지만 3,000세대의 쇼핑거리가 다르기 때문에 실제로는 이보다 적게 잡아야 합니다. 반경 500m이내를 1차상권으로 그 이상을 2차상권으로 분류한다면 유효 배후인구는 절반을 약간 넘는 1,700세대 입니다.
(월) 예상매출액 ＝ ((1차상권 세대수×70%)＋(2차상권 세대수×30%) x 월구매횟수) x 객단가 / 경쟁업체 수
(월) 13,600,000원 = ((1,400 + 300) x 2) X 10,000 / 5
모든 점포의 입지분석 기준은 접근성과 가시성 입니다. 이를 판단하여 A, B, C급지 혹은 1, 2, 3급지로 분류합니다. 입지 선정시 신규상권에서는 이런 기준으로 판단하지만 기존상권에서는 업종분포도와 병행해서 진행합니다.
점포나 상권이 상업지구에 속해 있는지? 일반주거지에 속해 있는지? 도로와의 거리는 얼마나 되는지? 중심부로부터 얼마나 떨어져 있는지? 아파트단지와의 거리는 얼마나 되는지? 등이 입지조건을 평가하는 요소가 됩니다.
| 분류 | 접근성 | 가시성 |
| A급지 | O | O |
| B급지 | O | X |
| X | O | |
| C급지 | X | X |
접근성
접근성이란 고객이 얼마나 쉽게 점포에 접근할 수 있는가 입니다. 접근성은 생활편의시설(대형슈퍼, 버스정류장, 지하철역 등)과 점포의 거리에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 특히 주거지상권 에서는 제일 중요시 하는 부분이며 고객의 동선상에 점포가 위치하고 있어야 합니다.
접근성의 단절요인은 점포 앞에 공원이나 6차선 도로, 점포 전면의 경사나 계단 및 화분, 동일 건물의 병원, 카센터 등은 접근성을 떨어뜨리는 장애요소들로서 매출 하락의 원인이 됩니다.
가시성
가시성이란 고객이 얼마나 쉽게 점포를 식별할 수 있는지를 말힙니다. 가시성은 점포와 보도의 이격 폭 간판의 위치 등에 의해 결정됩니다. 거리로 예를 들면 보행중인 사람들이 점포앞 7~8m 정도에서는 점포가 식별되어야 가시성이 좋다고 합니다.
점포 옆 건물이나 동일 건물 동일 층에서 일찍 문을 닫는 업소, 학교운동장, 병원 등은 가시성의 장애요소로서 유동인구의 가시성을 끊어 버립니다. 상권 단절요인 대부분이 이에 해당 되기도 합니다.
입지선정시 가장 중요한 것은 상권을 끊어 버리는 요인을 현장에서 발로 뛰면서 조사하는 것입니다. 전체 상권을 단절하는 요인이 결국 내 점포 단절요인이 되기도 합니다. 내 점포의 개별적인 요인으로는 점포 앞이나 옆에 경사, 계단, 화단 등이 있는 경우입니다.
지역내에 학교나 병원은 주민들의 편의시설로 분류되어 해당지역은 주거지로서 입지가 좋다고 평가되지만 상권분석에서는 단절요인중의 하나입니다. 또한 주거지에 커다란 녹지공간은 상권을 단절시키고 지역 거주자의 인구밀도도 낮게 됩니다.
지역의 편리성에는 교통이 포함됩니다. 교통이 사통팔달로 좋으면 상권 규모가 작은 주택지 상권은 오히려 죽습니다. 주 소비층인 젊은이들은 역세권으로, 주부들은 대형편의시설로 빠져나가기 쉽기 때문입니다. 이처럼 지역내의 상업지와 주거지는 반대로 작용하는 경우가 많습니다.
※ 위와 같은 상권단절요인을 벗어나는 업종은 대형점, 배달업종, 편의점이 있습니다. 대형점은 고객이 차량으로 오고 배달업은 점포주가 차량으로 찾아가므로 단절되지 않습니다. 편의점도 고객의 차량 방문 빈도가 높은업종으로 타 업종 보다는 유리합니다. 이 외의 업종은 단절요인을 벗어 날 수 없으므로 철저한 입지조사가 필요합니다.
상권의 범위 및 측정에 관한 이론들 중 기본적으로 사용하는 것은 체크리스트법, 유추법, CST Map 기법, 라일리와 컨버스의 '소매인력의 법칙', 허프의 '확률모형' 등이 있습니다. 넬슨의 소매입지선정 이론은 상권.입지분석시 체크리스트 자료로 활용 됩니다.
유추법
유추법은 상업시설(개인점포) 계획시 실무적 차원에서 소매매출액 예측을 위해 빈번히 사용되는 방법으로 자사의 신규점포와 특성이 비슷한 유사점포를 선정하여 그 점포의 상권범위를 추정한 결과로 자사점포의 매출액을 측정하는데 사용합니다. 유추법에 의한 상권 규모의 측정은 CST(소비자분포 기법)Map이 사용됩니다.
CST(Customer Spotting Technique) Map
CST Map 기법은 자사 점포를 이용하는 거주지를 지도상에 표시한후 자사 점포를 중심으로 서로 다른 거리의 동심원을 표시함으로서 자사 점포의 상권 규모를 시각적으로 파악할 수 있으며 제공되는 정보로 가격 정책, 촉진 전략 등의 범위룰 설정할 수 있습니다.
상권의 규모를 파악할 수 있다.
점포는 CST Map을 이용하여 1차상권, 2차상권 및 한계 상권을 설정할 수 있습니다. 유통일 경우 규모가 다른 동심원을 그리면서 각원이 차지하는 고객 비울을 계산할 수 있습니다.
고객 특성을 파악할 수 있다.
상권의 규모가 파악되면 그 상권내의 고객들의 인구통계적 및 사회.경제적 특성을 분석할 수 있습니다. 이러한 분석결과는 점포의 머천다이징과 가격정책의 수립에 유용한 지침이 됩니다.
광고 및 판촉전략 수립에 이용될 수 있다.
점포가 판매촉진을 계획할 때 CST Map을 통해 이미 파악된 고객자료를 이용하여 구입 가능성이 높은 표적 고객들만을 상대로 판메촉진 수단을 제공할 수 있습니다.
경쟁의 정도를 파악할 수 있다.
점포 운영자는 경쟁점포들의 위치, 점포간의 거리 등 CST Map을 통해 경쟁정도를 파악할 수 있습니다.
점포의 확장계획에 유용하게 활용될 수 있다.
점포운영자가 기존점포 근처에 신규점포를 개점하려고 한다면 신규점포가 기존점포를 어느 정도 잠식할 것인지를 고려해야 하는데 이런 분석을 가능하게 합니다.
CST Map 상권분석 보고서 예제
라일리(William.J.Reily) 소매인력법칙
A도시와 B도시 사이에 위치한 C도시는 A도시로 부터 5km, B도시로 부터 10km 떨어져 있다. A도시 인구는 10만명, B도시 인구는 20만명 C도시 인구는 5만명이다. C도시에서 A도시와 B도시로 구매활동에 유입되는 인구수는? 면적이나 인구는 비례하고 거리는 반비례하는 공식입니다.
A 도시 : 33,000(66%)명 유입 B 도시 : 17,000(34%)명 유입
컨버스(Paul D. Converse)의 상권분기점 공식
라일리의 모델을 수정, 보완하여 A도시와 B도시의 흡인력이 균등하게 분기되는 점을 도출하는 공식입니다. 두 도시 간 상권의 분기점을 기준으로 상권의 범위가 되는데 인구가 많은 도시의 상권 범위가 더 넓어진다는 것입니다. 단순하게 거리와 인구밀도로 계산하는 방식입니다.
A도시 상권분기점 : 15km B도시 상권분기점 : 10km
컨버스(Paul D. Converse)의 소매흡인력 법칙
대도시 근처에 소도시가 존재할 경우 소도시의 소비지출은 대도시에 흡인된 나머지 잔류율에 의해서 결정됩니다. 이 이론에서는 관성인자로 '4'라는 상용평균치를 사용하며 작은 상권은 큰 상권에 흡수된다는 이론입니다.
A도시와 B도시의 소매흡인비율은 공식에 대입하면 A도시가 B도시 보다 1.6배의 흡인력으로 계산됩니다. 즉 B도시 인구 10만명 중에 약 6만명은 A도시에서 소비하고 약 4만명 정도는 B도시에서 소비한다는 것입니다.
허프(David C. Huff's)의 확률모형
라일리와 컨버스의 법칙이 도시간 수요 이동에 관한 이론이라면 허프의 이론은 도시내 수요 이동에 관한 것입니다. 라일리의 법칙은 대상물이 2개의 모델로 한정되어 있으나 허프의 공식은 다수의 모델이 가능하며 소비자가 동일지역의 여러 점포중에서 특정 점포를 선택할 확률은 효용에 의해 결정된다는 것입니다.
문제
| 점포 | 면적(㎡) | 시간(분) |
| B | 5,000 | 15 |
| C | 4,000 | 10 |
| D | 1,000 | 15 |
A지점에서 다른 방향의 B, C, D점포로 쇼핑하러 갈 확률을 구하는 문제입니다. B점포의 매장면적은 5,000㎡이고 거리는 15분 거리에 있고 C점포의 매장면적은 4,000㎡이고 거리는 10분, D점포의 매장면적은 1,000㎡이고 거리는 15분 이다. 이때 A에서 B점포로 갈 확률은?
B점포 : 41.7%, C점포 : 50%, D점포 : 8%
수정돤 허프(David C. Huff's)의 확률모형
위에 있는 허프의 법칙은 복수의 도시, 상업시설, 점포의 고객유인정도를 나타내는 매우 유용한 모델입니다. 그러나 공식에 a와 b라고 표시되는 점포크기와 점포까지의 거리에대한 민감도는 실제 깊이있는 시장조사를 통해서만 측정할 수 있는 모수입니다.
이 문제를 개선하기위해 수정된 허프법칙이 고안되었는데 라일리의 소매인력법칙 중 상권규모는 거리제곱에 반비례한다는 공식을 적용하여 모수 a의 값을 1.0, b의 값을 -2.0으로 표준화 하였습니다. 수정된 허프법칙은 소비자가 점포를 선택할 확률은 그 점포의 매장면적에 비례하고 시간은 거리의 제곱에 반비례 한다는 공식입니다.
수정된 공식에서는 B점포에서 쇼핑할 확률이 1/3로 계산 되었습니다. 수정된 허프모형은 점포를 쇼핑하러 갈 확률에 크게 영향을 미치는 모수가 a, b라는 사실입니다. 모수에 따라 값의 변경이 크므로 상권분석시는 각종 요인에 대하여 검증 과정을 거쳐 적절하게 수정된 모형을 활용해야 합니다.
MCI(Multiplicative Competitive Interaction)모델
엠씨아이 모델은 허프모델에서 한 단계 발전한 모델입니다. 허프모델은 도시단위별로 계산하던 라일리의 소매인력법칙을 소매상권의 개별 점포로 전환한 상권이론 입니다. 허프모델에서는 소비자가 특정상품을 구매할 비율이 점포의 크기에 비례하고 거리에 반비례 한다는 이론입니다.
반면 엠씨아이 모델은 변수 중에서 점포의 면적은 제외하고 거리, 구색, 서비스의 효용치를 주요변수로 선정하여 계산합니다. 국내처럼 점포의 크기가 작을때 적당하며 세가지 변수를 정하는 문제와 상황에 맞는 맛, 기술, 인지도 등의 추가 보정작업이 필요합니다.
문제
| 점포 | 구색(x) | 서비스(y) | 거리(z) | x*y*z |
| A | 5 | 3 | 7 | 105 |
| B | 2 | 5 | 10 | 100 |
| C | 5 | 9 | 4 | 180 |
A점포 : 27%, B점포 : 26%, C점포 : 47%
입지조건 분석시에 내 점포의 고객을 끊어버리는 요인 중 중요한 변수는 경쟁점포 입니다. 따라서 경쟁점포에 대해 경쟁력을 갖추려면 점포입지와 규모가 우위에 있어야 합니다. 물론 아이템에 따라 상품력이나 영업력, 마케팅이 중요한 것도 있지만 고객 방문이 필요하다면 동일합니다.
업종별 경쟁
위와 같은 업종별 경쟁분석이 절대적인 것은 아닙니다. 상권의 규모에 따라 변할 수 있습니다. 예를 들어 상호 보완관계인 가구점과 혼수용품점이 규모가 작은 주택지 상권에 있을경우 치열한 경쟁업종이 될수 있으며 경쟁업종 이라도 상권의 규모가 클때는 경쟁관계가 해소될 수도 있습니다.
업종별 점포수
유통산업발전법에 '상권이란 점포수가 40~50개 모여 있을때' 라고 정의되어 았습니다. 상권이란 표현을 쓰려면 최소 40~50개의 점포가 밀집되어 있고 배후지세대수가 4,000~5,000세대 규모라야 한다는 것입니다. 이는 상권규모에 따른 업종별 적정점포수의 기본 자료입니다.
생활밀착형 업종은 최소 500세대는 되야 창업이 가능하고 전문점은 1,500세대 이상이라야 가능합니다. 예를 들어 배후지세대가 10,000세대 경우라면 이론적으로 미니슈퍼는 10~15개도 창업이 가능합니다. 하지만 이런 지역은 반드시 상권 중심지에 대형슈퍼가 입점을 하게 됩니다.
대형슈퍼가 입점을 하게되면 미니슈퍼는 당연히 경쟁력을 상실하게 되고 좋은 입지를 갖춘 미니슈퍼외는 폐업을 할 수밖에 없습니다. 주변에서 흔히 볼 수있는 사례이며, 업종별 적정점포수에 있는 점포라도 철저한 입지분석, 경쟁업소분석을 해야하는 이유입니다.
경쟁점포 평가 항목
경쟁점포 조사는 어떠한 경쟁요소를 갖추어야 경쟁점포 보다 우의에 서느냐를 파악하는데 목적이 있습니다. 평가 결과에서 경쟁점포에 경쟁력에서 뒤진다면 피해야 합니다. 후발주자가 선발주자를 이기는 것이 쉽지 않은데 경쟁력마저 뒤진다면 당연히 피해야 합니다.
| 항목 | 세부 내용 | A점포 | B점포 | C점포 |
| 입지력 | 점포 위치 및 거리 | |||
| 점포 규모 | ||||
| 점포 시설 | ||||
| 상품력 | 상품 수량과 품질 | |||
| 상품 가격 | ||||
| 영업력 | 직원수 | |||
| 직원의 서비스 | ||||
| 마케팅전략 | ||||
| 브랜드 | 인지도 및 이미지 | |||
| 매출.수익 | 월 매출과 수익 | |||
| 종합 평가 |
※ 창업의 요소인 상품, 서비스, 음식 맛, 영업체계, 경영능력 등이 현재 상대보다 우월하다고 경쟁력이 있다고 판단하면 안됩니다. 이러한 조건들은 경쟁점포가 노력하면 충분히 개선이 가능하므로 지속적으로 경쟁력을 유지할 수 없습니다. 노력으로 되지 않는 입지나 점포규모를 경쟁력의 최우선 잣대로 삼아야 합니다.
업종으로 분류되는 음식업, 도소매업, 서비스업은 특성이 다르듯이 상권과 입지가 다릅니다. 입지가 중요한 업종이 있고 상품이나 서비스의 품질이 좋아야 하는것, 점포의 크기가 가장 중요한 분류도 있습니다. 업종마다 적정상권과 입지, 상권의 범위가 다르며 동업종간 시너지효과가 나는지 경쟁관계인지 파악해야 합니다.
번화가
명동, 종로, 강남 등 번화가의 특징은 사람이 모이는 장소이며 유동인구가 매우 많은 지역입니다. 특히 메인거리에는 일부로 외출한 사람이 대다수로 상권이 매우 넓습니다.
단일상권 내에 유명브랜드, 대형점 등 1,000여개가 넘는 점포가 있으므로 치열한 경쟁구도가 형성되어 았고, 가장 큰 문제는 임대료와 권리금이 매우 높게 형성되어 일반적인 업종과 매출로는 수익이 나지 않는 상권입니다.
| 업종 | 업태 |
| 외식업 | 테이크아웃커피점, 패스트푸드점, 파스타전문점, 면전문점, 돈까스전문점, 분식점, 토속주점 |
| 판매업 | 여성의류점, 의류잡화점, 악세서리전문점, 디자인용품전문점, 주얼리전문점 |
| 서비스업 | DVD/VR전문점, 피부관리점, 네일케어숍. 포토전문점, 노래방, 헬스클럽 |
역세권 상점가
지하철역 역세권은 강남역, 홍대역 등과 같이 외부에서 유동인구가 유입되고 상업지구까지 포함하는 초 역세권과 유동인구가 흘러가는 지역적 역세권이 있습니다. 역세권별로 상권의 규모와 점포수도 5~10배 이상 차이가 나며 점포의 권리금도 차이가 매우 큽니다.
지역적 역세권은 쾌적한 쇼핑환경을 충족시키지 못해 고가의 상품보다는 중저가 상품이 대부분입니다. 고급 여성정장보다는 캐주얼의류나 보세의류가 강세를 보이며, 고급 음식점보다는 패스트푸드나 김밥전문점이 유리합니다.
| 업종 | 업태 |
| 외식업 | 김밥전문점, 패스트푸드점, 아이스크림전문점, 우동전문점, 돈까스전문점, 분식점, 커피전문점, 돈육전문점, 호프 |
| 판매업 | 문구/팬시점, 주얼리전문점, 캐주얼의류점, 속옷전문점, 화장품전문점, 안경전문점 |
| 서비스업 | 당구장, DVD/VR전문점, 휴게방, 노래방 |
오피스가
오피스가에 있는 직장인을 상대로 하는 음식점 성패여부는 입지도 중요하지만 무엇보다도 맛에 달려 있습니다. 맛이 알려지면 소문에 소문으로 손님들이 몰립니다. 직장인의 식사시간대가 일정하기 때문에 배달형 업종이 아니라면 가급적 점포규모가 큰 것이 좋습니다. 낮 시간대에 회전률이 2회전을 넘지 못하기 때문에 한번에 많은 손님을 받는 것이 중요합니다.
오피스가라 할지라도 직종에 따라서 직무성향과 소비패턴의 커다란 차이가 있습니다. 예를 들면 여의도와 광화문일대가 대표적인 비교지역 입니다. 여의도는 대부분 금융과 지적서비스업이 몰려있기 때문에 조직에 결속력이 높지 않고 근무여건도 유연하여 단체 회식보다는 맛있는 별미를 찾는 점심인구가 많은 편입니다.
반대로 광화문 일대는 조직결속력이 강한 업종이 몰려있어서 회식문화가 잘 발달되어 있습니다. 낮시간대 보다는 밤시간대의 활동력이 강하고 1차 > 2차 > 3차로 이어지는 술문화가 일반화되어 있습니다다. 이런 이유로 먹자골목이 크고 활동시간대도 긴 편에 속합니다.
| 업종 | 업태 |
| 외식업 | 골뱅이전문호프집, 순대국전문점, 설렁탕전문점, 보신탕전문점, 삼계탕집, 생고기전문점, 삼겹살집, 캐주얼횟집, 김밥전문점, 도시락전문점, 부대찌게전문점, 일식집, 도시락이동판매, 중국집, 치킨호프집, 종합분식점, 막걸리전문점, 빈대떡전문점 |
| 판매업 | 문구점, 꽃가게, 화장품, 안경점 |
| 서비스업 | 사우나, 사설우체부, 카센터, 찻집, 당구장, 소호족 미니사무실 |
주택가
어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 주택가 상권입니다. 이유는 그 상권만의 특성이나 색깔이 없기 때문입니다. 유동인구가 많지 않고 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가 상권파악의 잣대가 될 뿐입니다.
일반주택가라 할지라도 단독주택보다는 다세대나 연립.빌라가 밀집된 주거단지가 유리합니다. 다세대나 연립.빌라에 주거하는 연령층은 가장 활동력이 왕성한 20~40대 입니다. 실속형 소비가 강하고 원거리 소비보다는 근거리 소비를 선호하므로 동일지역내 상권을 방문할 확률이 높습니다
| 업종 | 업태 |
| 외식업 | 배달전문 피자점, 치킨점, 중국집, 떡커리방, 족발전문점 |
| 판매업 | 냉장과일점, 정육점, 슈퍼, 편의점, 문구팬시점, 화장품점, 약국 |
| 서비스업 | 노래방, 미용실, 사우나, 클리닝센터, 독서실, 탁아텔, 부동산, 책대여점, 만화대여점, 컴퓨터게임장, 완구렌탈점 |
아파트단지
아파트단지 내 상가는 처음 입주시 수요에 비해 공급물량이 부족하여 점포확보를 둘러싸고 치열한 경쟁관계가 형성됩니다. 아파트입주 후는 단지내 인구가 유효인구가 되며 더 이상의 수요창출을 기대하기 어렵고 아파트단지 앞에 새로운 건물이 들어서고 경쟁자가 나타날수록 수익이 악화됩니다.
일반적으로 3,000세대 이상이면 대다수 업종이 입점이 가능합니다. 배달형 치킨점이나 중식점, 미용실의 경우에는 1,000세대 이상, 약국이나 세탁소는 2,000세대 이상이면 가능하지만 구매빈도가 떨어지는 업종은 3,000세대가 넘어야 승산이 있습니다
| 업종 | 업태 |
| 외식업 | 배달전문 피자점, 치킨점, 중국집, 떡커리방, 족발전문점 |
| 판매업 | 냉장과일점, 정육점, 슈퍼, 편의점, 문구팬시점, 화장품점, 약국 |
| 서비스업 | 노래방, 미용실, 사우나, 클리닝센터, 독서실, 탁아텔, 부동산, 책대여점, 만화대여점, 컴퓨터게임장, 완구렌탈점 |
대학가
대학가의 주 고객층은 대학생을 비롯한 청소년층이어서 구매단위가 크지는 않지만 소비력은 왕성합니다. 10대 후반부터 20대가 선호하는 업종중 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 업종을 선택하는 것이 중요합니다.
대학가상권은 총 학생수나 기숙사 여부, 지방학생의 비율, 교통연계성, 대형 집객시설이 있는지에 따라 상권의 규모가 달라지며 긴 방학기간 등으로 인해 점포의 운영기간이 타 상권과 달리 짧은점도 고려해야 합니다.
| 업종 | 업태 |
| 외식업 | 치킨호프, 소주방, 직영편의점, 김밥전문점, 호프집, 종합분식점, 중국집, 막걸리전문점, 라면전문점, 주점 |
| 판매업 | 서점, 문구점, 멀티팬시점, 편의점, 꽃가게, 안경점 |
| 서비스업 | 클리닝센터, 복사전문점, 워드대행업, 미용실, 사진관, 월세방임대사업, 포켓볼, 당구장, 사격장, 인터넷PC방, 화상미팅커피방, 사주관상커피점, 노래방, 비디오방, 소호족 미니오피스텔 |
학원가
학원가의 주 고객층은 재수생과 자격증을 준비하는 학생 등 젊은층입니다. 업종 선택 핵심은 재수생 등 젊은 학생들이 먹고 공부하며 쉬는데 관련된 업종중 비교적 저렴한 업종을 선택하는 것입니다.
| 업종 | 업태 |
| 외식업 | 김밥전문점, 종합분식점, 중국집, 라면전문점, 떡볶이, 커피전문점 |
| 판매업 | 문구점, 서점, 팬시점, 편의점 |
| 서비스업 | 컴퓨터게임장, 당구장, 인터넷PC방, 노래방, 독서실, 복사전문점 |
업종별 입지전략음식점은 크게 두가지로 분류됩니다. 고객들이 입지조건이 좋아서 찾아오는 일반음식점과 맛, 분위기로 찾아오는 전문음식점이 있습니다. 커피숍이나 호프집 같은 업종은 분위기도 중요하지만 점포의 입지가 매출에 가장 큰 영향을 줍니다.
분식집, 소형 패스트푸드점 등은 특별한 노하우가 없는 일반음식점으로 점포의 입지에 의해 매출이 좌우됩니다. 주 고객은 배후에 근거를 두고 있는 사람들 입니다. 따라서 어느 상권에서도 B급지 이상에서 영업해야 합니다.
1차상권의 범위는 500m 이내로 고객이 음식의 특별한 맛이나 분위기에 의해 오는 곳이 아니라 눈에 띄고 접근하기 용이해서 이용하는 것입니다. 따라서 고객의 단골화가 어려운 단점이 있지만 반면에 입지만 좋으면 초보자도 영업하기 쉬운 장점이 있습니다.
대형 패스트푸드점, 전문 한식.일식집, 고기전문점 등은 입지도 중요하지만 맛과 분위기도 중요합니다. 따라서 전문 음식점은 입지가 B급지 정도면 창업이 가능합니다. 주택가 B급지, 역세권 B급지면 최적의 입지이며 상권이 넓어 1차상권의 범위가 1~2km나 됩니다.
전문음식점은 가시성이 좋은 곳, 주차공간이 획보된 곳을 택하거나 우회하는 대로변 보다 버스정류장이나 지하쳘역으로 가는 단거리 골목길이 좋습니다. 특히 중요한 것은 음식점들이 모여있어 상호보완이 되는 곳이어야 합니다.
맛은 동일하다는 가정하에 중소형 음식점은 반드시 음식점이 모인 곳에서 하되 경쟁력을 갖추었을 때 해야 합니다. 나 홀로 창업은 곤란하다는 이야기 입니다. 이 점이 같은 경쟁관계라도 판매업이나 서비스업과 다른점 입니다.
판매업이나 서비스업은 상권과 상권의 중간지대에서 창업이 가능하지만 음식점은 고객확보에 있어 매우 어려움에 직면할 수도 있습니다. 독자적으로 음식점이 있다면 상권이 제대로 형성되지 않을 것이고 이로 인해 저녁 일찍 고객이 끊겨 매출이 오를수가 없습니다.
커피전문점이나 호프전문점은 동업종간 상호 경쟁관계이므로 경쟁점을 피해 배후지 1,000~1,500세대 정도에서 단독 창업이 유리합니다. 또는 예외적으로 잘되는 대형음식점 바로 옆에서 작은 점포로 창업할 수도 있습니다.
판매업은 비교적 가격대가 높은 선매품과 저가의 생필품으로 분류됩니다. 선매품은 소비자의 기호가 구매결정에 큰 요소로 작용하며 대부분이 주 소비자인 여성고객을 대상으로 하는 상품들 입니다.
패션 주얼리전문점, 안경점, 여성의류, 여성관련용품점 같은 고가품
선매품은 상호 보완과 경쟁관계에 있는 업종이며 반드시 선매품이 모인 곳에서 해야 합니다. 나 홀로 독자적으로 창업을 해서는 곤란하며 경점점들이 모인 곳에서 하되 경쟁력을 갖춘 상태에서 해야 합니다.
고가품은 입지 선택이 매우 중요합니다. 이러한 선매품은 주택지든 역세권이든 지역 상권에서 가장 좋은 자리에서 해야 합니다. 당연히 상권의 범위도 1~2km로 넓습니다.
생선, 야채, 과일 가게, 미니슈퍼 등 주변에서 흔히 볼수 있는 업종
생활필수품은 상권의 범위가 500m이내 이며 고객 대부분이 배후에 근거를 두고있고 걸어서 오는 형태이므로 B급지 정도면 가능합니다. 이러한 생활필수품은 대형 백화점, 할인점에 위협을 받지만 여전히 지역밀착형 사업의 대표주자 입니다.
생필품은 경쟁업소를 피해 입지를 선정해야 하며 오로지 경쟁관계이므로 경쟁업소 보다 입지가 떨어지면 매출 감소로 이어집니다. 단독 청업일 경우 최소 500세대 이상이어야 합니다.
주택지 중심지에 있는 대형슈퍼는 대형 할인점과의 경쟁에서는 입지의 우위를 미니슈퍼와의 경쟁에서는 입지와 점포 규모 우위로 동종 업종들 간의 경쟁에서 나름대로 우위를 점하고 있습니다.
서비스업은 업종마다 특성이 다르며 시대흐름에 가장 빠르고 민감하게 변화합니다. 사회의 변화는 디지털문화의 확산, 모험, 건강, 오락성 추구 등이 요인이며 서비스업을 창업하려면 창업주는 이러한 사회적 변화와 주 고객층의 의식변화를 파악하고 대처해 나가야 합니다.
카센터, 건재상, 기계관련 업종 등 기술위주의 업종은 기술과 서비스, 마케팅이 중요하므로 높은 임대료의 입지보다는 저렴한 C급지에서 영업활동을 전개하는 것이 이익입니다.
기술위주 서비스업은 경쟁관계이므로 원칙적으로 경쟁점을 회피하여 입지를 선택해야 합니다. 단 경쟁점이 있는경우 경쟁업소보다 입지가 떨어지면 매출 감소로 이어질 수 있습니다.
세탁소, 구두수선소, 컴퓨터A/S업, 부동산중개업, 치과, 안과, 한의원, 초등학생.중학생 위주의 학원 등은 생활밀착형 서비스업으로 B급지 이상의 입지에서 서비스 품질과 홍보가 관건이 됩니다.
소규모 서비스업은 상호 경쟁관계이므로 경쟁력에서 우위를 점해야 하며 나 홀로 독자적인 창업도 가능합니다. 상권의 범위는 500m 이내이며 배후세대가 1,500세대는 되어야 합니다. 걸어서 오는 고객이 대다수 이므로 상권단절요인으로 상권이 단절될 수 있습니다.
오락, 레저, 교육, 건강관련 서비스업은 대형화와 전문화 추세에 있습니다. 입지와 함께 점포의 크기가 경쟁력을 좌우하며 대형학원, 휘트니스센터, 종합병원 등은 서비스 품질과 마케팅이 매우 중요합니다. 또한 오락, 건강관련 서비스업은 유행화 경향이 심하여 지속적인 업그레이드가 요구됩니다.
상권의 범위는 2~3km 이상 되며 고객들은 주로 차량을 이용합니다. 나 홀로 독자적인 창업도 가능하며 고객을 중간에서 차단하는 중간저지전략도 가능합니다. 대규모 서비스업은 상호 경쟁관계이므로 경쟁점포보다 입지나 점포의 크기에서 우의에 있어야 합니다. 한편 입시학원, 어학원 등은 모여있을때 오히려 시너지효과를 봅니다.
점포 개발유동인구조사
교통시설의 발달은 점포를 찾아오는 고객층을 더욱 다양하게 만들었습니다. 상업시설이 발달하기 시작한 초기에는 해당 점포를 중심으로 반경 500m~1Km 내에 거주하는 고객들을 핵심 수요층으로 분류했지만 최근에는 자가용을 비롯한 대중교통이 널리 보급되었기 때문에 이러한 구분은 더 이상 큰 의미를 갖기 어렵습니다.
따라서 배후인구의 특성만을 분석의 대상으로 삼던 시대에서 이제는 유동인구를 비롯한 각종 인구통계 지표를 점포 입지 선정의 기준으로 삼는 시대로 변화를 모색하게 되었습니다. 음식점을 필두로 해서 선매품 위주의 도소매업, 서비스업을 막론하고 각 지역으로 유입되는 인구의 특성을 파악하는 것은 입지 평가의 시발점이자 키포인트입니다.
점포사업의 경우 점포 매출에 가장 큰 영향을 미치는 부분은 해당 점포 앞을 지나는 유동인구 입니다. 유동인구의 전체 규모는 물론이고 유동인구의 연령대별, 성별 분포는 해당 업종과 입지가 과연 그 인구들과 맞는지를 평가할 수 있는 결정적인 판단 기준이 됩니다.
예비 창업자의 경우 마음에 드는 점포가 생겼을 때 가장 기초적이고 필수적으로 해야 할 조사가 바로 유동인구 조사입니다. 유동인구를 조사하는 방법에는 달리 왕도가 없습니다. 시계와 조사자의 눈이 유일한 조사도구입니다. 조사를 실시해야 할 시간대는 크게 세 번입니다.
점심식사 시간대인 정오부터 오후 1시까지, 주부들의 이동이 활발히 일어나는 오후 4-5시 사이, 직장인들의 퇴근과 저녁식사가 주로 이루어지는 저녁 7-8시 사이입니다. 이 시간대의 유동인구를 측정하면 핵심 수요층이 누구인지, 누구를 대상으로 한 사업을 해야 할지 윤곽이 잡힐 것입니다.
유동인구조사는 상권 특성과 접포 입지수준을 평가하는데 필요한 자료입니다. 단순하게 '시간당 몇명이 지나가더라'가 전부가 아닙니다. 강남역 상권, 신촌 상권, 문정동 상권, 성신여대 상권은 유동인구가 많은 지역입니다. 강남, 신촌은 오락유흥업 상권이고 문정동, 성신여대는 여성의류 상권입니다.
비슷한 연령대가 모이는 상권이라도 이렇게 확연히 차이가 나는 것은 상권내 유동인구와 배후지 거주인구 때문입니다. 상권에 유입되는 유동인구의 연령층, 남녀구성비, 소비형태 등에 의해 상권의 특성이 달라집니다. 유동인구 중심의 상권은 주 동선을 파악하고 흐름을 조사하면 점포의 입지수준까지 파악할 수있습니다.
① 유동인구가 모이는 곳인가? 흘러가는가? 우선 조사해야 합니다. 이에 따라서 상권의 성쇠가 갈리기 때문입니다. 흘러가는 곳은 피해야 합니다.
② 어떠한 특성을 가진 사람들이 유동하는가? 유동하는 사람들의 주 연령대와 성별이 무엇인가에 따라서 특성이 나타납니다.
③ 아이템에 맞는 목표고객의 유무를 파악해야 합니다. 아무리 유동인구수가 많고 흐름이 좋은 상권이라도 나의 아이템과 무관한 사람들이라면 매출에 전혀 도움이 되지 않습니다.
좋은 점포 입지유동인구가 많은 곳접근하기 용이한 곳대형사무실보다 5층이하 사무실이 많은 곳편의시설이 있는 곳출근길보다는 퇴근길방향에 있는 곳주차장이 있는 곳버스정류장이나 지하철역을 끼고있는 대로변코너상가대규모아파트 중심상권중소형아파트 단지상가낮은 저지대 중심지권리금이 있는 곳주변에 노점상이 있는 곳비어있는 점포가 없는 곳아파트 초입 기피 점포 입지상권이 필요 이상으로 확대된 곳4차선이상의 도로가 상권을 양분하는 곳유동인구가 그냥 지나가는 곳주변점포가 기술업이나 저가상품 위주인 곳업종이나 주인이 자주 바뀌는 곳주변점포의 간판이 낡거나 변색된 곳점포 전면이 좁거나 간판 설치가 어려운 곳주변도로가 지저분한 곳건너편에 상가가 활성화 되지 않는 곳언덕 위나 상가의 연속성이 끊긴 곳주변에 공터가 있는 곳막다른 골목300~500m 이내에 대형 유통시설이 있는 곳권리금이 없는 곳주변에 큰 규모의 동일업종이 있는 곳보도 폭이 좁은 곳
유동인구가 흘러가는곳
경사진 곳
이런 곳은 지하철역이든 버스정류장이든 교차사거리 부근이든 유동인구만 많지 매출에 도움이 되지 않습니다. 경사진 곳은 사람이 모이지 않고 흘러가는데 특히 급경사진 곳은 아무것도 되지 않습니다.
보도폭이 2.5m 이내로 좁은 곳
사람들이 걸을 때 앞에서 오는 사람들과 부딛칠 정도로 보도폭이 좁다면 빠른 속도로 지나갑니다. 이런 곳의 점포는 장사가 되질 않습니다. 또한 점포 간판마저 사각지대에 놓여 고객들이 점포를 인지하지도 못합니다.
단순 경유지인 곳
점포앞에 지나가는 사람들이 출퇴근, 면허시험장, 교육장 등을 가기위한 목적으로 빠른 걸음으로 지나다니는 곳은 유동인구가 흘러가는곳으로 장사가 되질 않습니다.
※ 지하철역 같은 역세권, 버스정류장 근처 점포 중 유동인구가 흘러가는 점포는 고객들이 짧은 시간에 구매를 하므로 고가품은 취급할 수 없고 중저가의류, 악세사리, 화장품할인 등과 같이 충동구매가 많은 저가업종 위주의 아이템을 선정해야 합니다.
점포 개발은 업종과 업태를 정하고 입점하려는 지역에 대한 상권분석과 입지분석이 끝난 상태에서 행하는 최종과정 입니다. 사업의 아이템에 맞는 유망한 점포를 구하려면 올바른 정보와 합리적인 가격에 나오는 매물 정보를 찾아야 합니다.
창업자가 몇군데 점포를 보았더라도 그 점포가 좋은지, 업종에 맞는지, 권리금은 합당한지 등을 비교 분석하여 의사결정을 내리는 것은 매우 어렵습니다. 때문에 많은 사함들이 여기서 창업을 포기하고 맙니다. 의사결정이 정히 어려운 경우는 창업컨설턴트나 전문가의 도움을 요청해야 합니다.
상권 결정
점포선정의 첫 단계는 어느 상권에서 창업을 할 것인가를 정하는 것입니다. 상권 활성화 지역을 전부 파악할 수는 없습니다. 우선 어느 상권에 어느 업종이 맞는지 파악하여 상권을 몇 군데로 축소해야 합니다. 점포와 집이 너무 멀리 떨어져 있으면 여러모로 불리힙니다. 집에서 40~50분대 거리안에도 상권과 점포는 많습니다.
상권마다 일일히 찾아다니다보면 오히려 집중력과 판단력이 흐려질수 있으므로 상권을 축소하여 집중적으로 파악해야 합니다. 상권을 검토하면서 총 투자비용과 자기 자본을 맞춰보면 어느상권에서 해야하는지 윤곽이 나옵니다. 중요한 것은 번성하는 상권인지 쇠퇴하는 상권인지 정확한 상권파악을 해야합니다.
위에 열거한 매물정보 제공처에서 나온 점포에 대하여 그 점포의 입지가 좋은지, 업종과 어울리는지, 임대료는 적절한지, 권리금은 합당한지, 기존 점포일 경우 시설물 등의 분석과 평가를 통하여 타당한 점포를 선택합니다.
점포 개설에 따른 총 비용중 가장 많이 차지하고 중요하게 생각하는 부분이 점포 권리금 입니다. 권리금은 상권.입지분석과 매출액 추정, 투자대비 수익율의 분석이 있어야만 판단할 수있습니다.
예를 들어 같은 상권에 권리금 1억원의 A점포와 권리금 5천만원의 B점포가 있을때 외형상으로는 B점포가 유리하고 좋아 보이지만 실제로 정확한 점포 분석결과 A점포가 투자가치가 높다 평가되면 B점포의 권리금은 큰 의미가 없습니다.
권리금 산정 방식
점포의 권리금은 입지와 층수에 따라 차이가 있지만 장사가 잘되는 점포의 경우 통상적으로 경비를 제외한 1년치 순수익을 기준으로 합니다.
월 순수익 400~500만원 X 12개월 = 4,800~6,000만원
위 기준은 점포의 입지가 A~B급지 수준일 때 입니다. C급지는 논외로 합니다. 권리금 산정시 가장 주의 할 점은 입지가 나쁜데 매출이 높은 점포의 경우입니다. 이런 점포는 순수 업주의 경영능력 때문입니다.
※ 입지에 관계 없이 손님이 많은 점포는 좋아 보이지만 막상 고객에 대한 노하우를 갖고있는 주인이 바뀌면 고정 고객들이 썰물처럼 빠져 나가는 경우가 많습니다.
상권분석과 입지조건 분석
상권분석 현장조사는 면밀히 파악해야 합니다. 점포는 한번 오픈을 하게되면 점포는 물론 업종조차도 다시 바꾸기가 쉽지 읺습니다. 따라서 점포를 선정할 때는 현재의 상권도 중요하지만 장기적인 상권의 변동사항도 조사해야 합니다. 입지조건도 접근성과 가시성을 기준으로 조사하되 반드시 발로 뛰어야 정확하게 분석이 됩니다.
A급 점포
A급 점포란 입지조건이 좋으면서 권리금이 싼 점포, 같은 입지조건에서 권리금이 싼 점포입니다. 점포를 찾다보면 마음에 드는 점포는 자신의 자본규모에 맞지 않는 경우가 많습니다. 무리한 창업으로 부담을 안고 시작하면 자금압박에 시달릴수 있습니다.
매물 점포가 입지조건에 차이가 있을경우 경험자는 점포의 크기 등으로 경쟁력까지 판단하여 결정할 수 있지만 초보자 경우는 점포가 적더라도 입지조건이 좋은 곳을 선택해야 합니다.
사업타당성 분석
예상매출액 추정이나 사업타당성 분석은 상권.입지조건을 분석하게 되면 결과물로 당연히 도출됩니다. 일반적으로 수익성이 있다고 말할 수 있는 수익율은 평균 3% 정도입니다. 보통 3% 이상이면 3년 내 투자비를 회수할 수있어 사업타당성이 있다고 판단합니다.
투자대비 수익률 = 월 순수익 / 총 투자비용(보증금 + 권리금 + 시설비 등) x 100%
| 사업성 판단기준 | 투자 수익률 | 투자비 회수기간 |
| 매우 우수 | 4.3% 이상 | 2년 이내 회수 |
| 우수 | 3%~4.2% | 2~3년 회수 |
| 보통 | 2.2%~3% | 3~4년 회수 |
| 불량 | 2.1% 미만 | 4년 이상 회수 |
점포 계약 체결
점포 계약은 신중하게 해야합니다. 상가임대차보호법을 이해하고, 계약을 할때는 먼저 점포주와 점포권리양도 계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 보증금과 월세, 권리금, 제세공과금 정산, 비품목록 등 점포에 관련된 제반사항을 적시 하는 것이 좋습니다. 그리고 점포권리양도 중도금이나 잔금시 건물주와 점포임대차계약을 체결합니다.
점포의 매출이 하락세로 접어든다면 무엇인가? 점포경영에 문제점이 발생했다는 신호입니다. 경영주는 창업단계부터 점포경영까지 제반사항들을 꼼꼼하게 재 점검 해야 합니다.
상권과 업종의 적합성 점검
상권 배후지에 재개발.재건축이 시행된다거나 대형편의시설 등의 이전으로 상권이 쇠퇴기로 접어들고 있다면 즉시 점포를 매도해야 합니다. 이 경우에는 더 이상 회생방법이 없습니다.
상권의 변동이 없고 업종이 적합한데도 매출이 부진하다면 경쟁점포의 출현 유무를 점검해 봐야 합니다. 그 것도 아니라면 점포관리와 마케팅에 문제가 있는 것이므로 해결할 수 있는 여지가 높습니다. 점포의 활성화전략을 강구할 수 있습니다.
상권의 변동이 없는데 업종이 부 적합한 경우 이때는 유사업종으로 변경을 하던가 아예 다른 업종으로 변경해야 할 경우입니다. 유사업종으로 변경시는 조명, 간판, 집기 등을 교체하므로 시설비용도 높지 않습니다. 예를 들면 주점에서 호프집으로 한식집에서 고기집으로 등이 있습니다. 가능한 경우 즉시 변경해야 합니다.
문제는 다른 업종으로 변경해야 할 경우입니다. 시설을 새롭게 할 경우 비용도 높고 설사 비용이 있다 하더라도 주인은 바뀌지 않고 업종만 바뀌므로 고객들에게 전문성을 인정받기 어려워 성공할 확률은 매우 낮습니다. 이러한 경우에는 점포를 매도하는게 최선책이 될 수도 있습니다.
경쟁점포와 경쟁력 점검
처음 창업시는 경쟁력이 있었으나 경영하는 동안 경쟁력이 뒤졌거나 상권내에 강력한 경쟁점포가 새롭게 오픈하는 경우도 있습니다. 이때는 경쟁점포와 입지조건과 경쟁력을 비교 분석하고 상품력이나 고객 서비스 등의 문제점을 개선해 나가야 합니다. 경쟁력은 업종에 따라 다르므로 업종에 맞는 대응전략을 짜야 합니다.
점포관리 적정성 점검
위 사례들이 점포의 외부요인 이라면 점포관리나 마케팅은 내부요인 입니다. 상품관리, 고객관리, 종업원관리, 자금관리 등 내부적인 요인을 점검하고 문제점을 찾아 개선해 나가야 합니다.
마케팅전략 적정성 점검
상권과 업종의 적합성, 경쟁점포와의 경쟁력, 점포관리에 문제점이 없는데도 점포가 부진하다면 이것은 마케팅전략이 잘못된 것입니다. 점포의 위치나 상권, 업종에 맞지 않는 마케팅을 시행하고있나 점검하고 점포에 맞는 마케팅을 기획하고 시행해야 합니다.
※ 경영주가 모든 활성화 방법을 강구하였는데도 영업부진이 계속된다면 최종적으로 전문가에게 도움을 청하거나 과감하게 점포를 매도해야 할 시기입니다. 자칫 매도 시기를 놓치면 영업부진으로 인한 적자가 눈덩이 처럼 불어나 더 큰 손해를 볼 수도 있습니다.
상권분석 보고서상권분석보고서는 예비 창업자는 좋은 점포를 찾을때 기존 창업자는 영업이 부진하여 점포 활성화전략을 찾을때 필요합니다. 상권과 입지분석을 실시한 결과물을 문서로 정리하여 의사결정시나 전략수립시, 제출용으로 활용합니다.
상권분석 항목
| 구분 | 분석 항목 | 분석 및 평가 |
| 상권력 분석 | 지형지세 | |
| 자연지형물 유무 | ||
| 모여있는 점포수 | ||
| 배후지 세대수 | ||
| 도로망 상태 | ||
| 노폭 | ||
| 신호등 및 건널목 | ||
| 편의시설 유무 | ||
| 장애물 시설 유무 | ||
| 상권의 특성 | 거주인구 소득수준 | |
| 거주인구 새대수 및 인구수 | ||
| 유동인구 거주인구연령층 | ||
| 유동인구 거주인구 남녀 구성비 | ||
| 종합 |
입지조건 항목
| 구분 | 분석 항목 | 분석 및 평가 |
| 점포 입지 분석 | 접근성과 가시성 | |
| 상권단절요인 | ||
| 점포 분석 | 임대가와 권리금 | |
| 점포의 크기 | ||
| 점포 전면 길이 | ||
| 출입구 위치와 크기 | ||
| 기둥 위치와 크기 | ||
| 계단 위치와 넓이 및 경사도 | ||
| 천장의 높이 | ||
| 건물규모와 업종 | ||
| 경쟁점포와 경쟁력 | 동일업종 | |
| 유사업종 | ||
| 경쟁점포 크기와 위치 | ||
| 기타 점포앞 유동인구 | 유동인구 성별 | |
| 유동인구 연령층 | ||
| 종합 |
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